Ne každá transakce, při níž je kupní cena za převod nemovitosti započítávána vůči pohledávce kupujícího, musí být automaticky neplatná z důvodu existence propadné zástavy

08.08.2017

Ústavní soud, Brno, TZ 83/2017

I. senát Ústavního soudu (soudce zpravodaj David Uhlíř) vyhověl ústavní stížnosti VELKOTRŽNICE – LIPENCE s. r. o. a zrušil usnesení Nejvyššího soudu a rozsudek Městského soudu v Praze, neboť jím byla porušena základní práva stěžovatelky na spravedlivý proces a vlastnit majetek ve spojení s právem na svobodné jednání a se zásadou pacta sunt servanda.

Městská část Praha 5 nabídla manželům obývajícím byt na pražském Smíchově jeho odkup do osobního vlastnictví za částku 265 405 Kč s předkupním právem na dobu tří let. Vzhledem k tomu, že tito neměli na koupi bytu prostředky, poskytla jim stěžovatelka půjčku; zároveň bylo zřízeno zástavní právo k bytu ve prospěch stěžovatelky a věcné břemeno doživotního bydlení pro manžele. Ti se smluvně zavázali půjčku vrátit ve lhůtě do tří let od zápisu vkladu vlastnického práva formou převodu bytu na stěžovatelku. Po smrti obou manželů se jejich dědicové (v tomto řízení vedlejší účastníci) domáhali v řízení před obecnými soudy určení, že se předmětný byt nacházel ve společném jmění manželů. Měli totiž za to, že obě kupní smlouvy mezi manželi a stěžovatelkou jsou absolutně neplatné, neboť se jedná o právní úkony simulované, kdy jimi mělo být zastřeno sjednání tzv. propadné zástavy. Tvrdili, že stěžovatelka zneužila při uzavírání smluv důvěry, neznalosti a vyššího věku zůstavitelů s cílem získat za nepřiměřeně výhodných podmínek byt, kdy manželé byli ve věku více než 70 let a v problematice se neorientovali. Oproti tomu stěžovatelka nárok neuznala a tvrdila, že smlouvy byly uzavřeny z toho důvodu, že děti manželů nebyly ochotny jim na koupi bytu přispět. Obvodní soud pro Prahu 5 žalobě vyhověl, Městský soud v Praze rozsudek soudu I. stupně jako věcně správný potvrdil a dovolání stěžovatelky bylo Nejvyšším soudem odmítnuto. Soudy dospěly k závěru, že z kontextu smluvních dojednání vyplývá, že kupní smlouva, stejně jako smlouva o zřízení zástavního práva, byla uzavřena za účelem zajištění smlouvy o půjčce, a že realizací mělo dojít k převodu vlastnického práva k zástavě na zástavního věřitele, tedy k propadnutí zástavy – taková smlouva je neplatná pro obcházení ustanovení zákona o realizaci zástavního práva.

Ústavní soud dospěl k závěru, že je ústavní stížnost důvodná. Ústavní soud v minulosti konstatoval, že vznik závazkových vztahů musí vycházet zejména z respektu a ochrany autonomie vůle smluvních subjektů, neboť se jedná o zcela elementární podmínku fungování materiálního právního státu.

Soud prvního stupně námitky stěžovatelky ohledně projevu vůle účastníků předmětných smluv pokládal za nedůvodné, aniž by tuto nedůvodnost řádně odůvodnil. Přitom z obsahu předložených smluv zcela jednoznačně vyplývá, že úmyslem stěžovatelky nebylo „ošálit“ prodávající ani obejít zákonný zákaz propadné zástavy, nýbrž společným úmyslem účastníků bylo obejít smluvní předkupní právo hlavního města Prahy a Městské části Praha 5. Smyslem celé transakce bylo od počátku převedení bytové jednotky do vlastnictví stěžovatelky a s tím byli vedlejší účastníci (resp. jejich právní předchůdci) srozuměni.

Při posuzování věci se soud nemůže spokojit s úzce formalistickým pohledem, a to že skutečným smyslem předmětných smluv bylo sjednání tzv. propadné zástavy, ale musí hledat ekonomickou kauzu, hospodářský účel, ke kterému jednotlivé právní kroky stran směřují. Z pohledu hospodářské kauzy (je-li jasná), pak vykládá obsah právního jednání a posuzuje jeho soulad se zákonem a dobrými mravy. Aktivně legitimovaná k podání žaloby v tomto případě by byla spíše obec, jejíž předkupní právo mělo být pominuto, nikoliv jedna ze stran transakce.

Ústavní soud za podstatné v posuzované věci považuje, že předmětné smlouvy znaky institutu tzv. propadné zástavy ve smyslu judikatury obecných soudů nenaplňují. Soudy zcela pominuly klíčovou otázku úmyslu účastníků při uzavírání smluv, a proto nelze jejich skutková zjištění považovat za ucelená a kompletní. Ne každá transakce, při níž je kupní cena za převod nemovitosti započítávána vůči pohledávce kupujícího, musí být automaticky neplatná z důvodu existence propadné zástavy. Podstatný při určení neplatnosti je vždy smysl takového ujednání.

Smyslem zákonného zákazu propadné zástavy je ochrana dlužníka před jeho vlastním neuváženým jednáním při získávání úvěru nebo zápůjčky, které může vést k neočekávané a nežádané ztrátě vlastnického práva dlužníka k předmětu zástavy. V právě projednávaném případě však ze smluvního jednání vyplývá, že zřejmá a přímá vůle manželů vlastnické právo k bytu na stěžovatelku převést, o skutečné vůli účastníků vypovídá zejména to, že manželé po dobu svého života platnost kupních smluv nezpochybnili, to učinili až pozůstalí v rámci dědického řízení.

Ústavní soud uzavírá, že obecné soudy pouze čistě mechanicky dospěly k závěru, že účastníci smlouvy obcházeli zákaz tzv. propadné zástavy, a to aniž by se byť jen pokusily zohlednit zásadu pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat), plynoucí z ustanovení čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a čl. 2 odst. 4 Ústavy České republiky, aniž by šetřily podstatu ústavněprávního principu autonomie vůle, podle kterého musí indikace neplatnosti právního jednání představovat poslední, nikoliv (zjevně) první možnost výkladu.

Věc se nyní vrací k Městskému soudu v Praze, který bude při svém rozhodování vázán právním názorem Ústavního soudu, vysloveným v tomto nálezu.

Text nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 34/17 je dostupný PDF zde (260 KB, PDF).

Miroslava Sedláčková, tisková mluvčí Ústavního soudu