Předpoklad platnosti smlouvy a respektování vůle smluvních stran

03.02.2016

Ústavní soud, Brno, TZ 10/2016

II. senát Ústavního soudu (soudce zpravodaj Vojtěch Šimíček) vyhověl ústavní stížnosti stěžovatelů a zrušil rozsudek Městského soudu v Praze a usnesení Nejvyššího soudu, neboť jimi byla porušena ústavně zaručená práva stěžovatelů na autonomní projev vůle, právo vlastnit majetek a právo na spravedlivý proces.

Stěžovatelé v květnu 2007 uzavřeli s obchodní společností smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem bylo uzavření budoucí kupní smlouvy na převod vlastnictví k bytové jednotce, umístěné v tehdy budovaném bytovém domě. Vedle toho mělo na základě budoucí kupní smlouvy dojít i k převodu spoluvlastnického bytového podílu na společných částech bytového domu. Ve smlouvě bylo stanoveno, že podíl bude dán poměrem celkové podlahové plochy převáděného bytu a podílu na nebytovém prostoru k celkové ploše všech jednotek v bytovém domě, a dále že smluvní strany jsou si vědomy toho, že k datu podpisu této smlouvy není objektivně možné údaje týkající se konkrétní výše spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemcích uvést, s tím, že absenci těchto údajů nepovažují za vadu, jež by činila smlouvu neplatnou, resp. jež by zavdala důvod ke zpochybňování její platnosti.

V září 2009 stěžovatelé se společností uzavřeli kupní smlouvu u převodu vlastnictví jednotek a spoluvlastnických podílů k pozemkům, na jejímž základě došlo k převodu nemovitostí za kupní cenu. Bytový dům měl být dokončen do konce roku 2008, nicméně stavba se zdržela a dům byl dokončen až v polovině roku 2009. Stěžovatelé podali k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 žalobu, kterou se domáhali po společnosti zaplacení částky 79.500 Kč s příslušenstvím z titulu nároku ze smluvní pokuty sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, a to s odůvodněním, že zdržení stavby zavinila žalovaná společnost. Ta však tento nárok neuznala a bránila se tím, že prodloužení výstavby bytových domů nastalo nezávisle na její vůli, z důvodu provádění rozsáhlého archeologického výzkumu a prací.  Obvodní soud žalobě stěžovatelů vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit jim smluvní pokutu. K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudek obvodního soudu zrušil a žalobu v plném rozsahu zamítl. Za klíčovou považoval námitku žalované, že předmětná smlouva o smlouvě budoucí je jako celek absolutně neplatná. Na základě výkladu příslušných ustanovení Smlouvy o smlouvě budoucí, jež stanovily způsob vymezení spoluvlastnického podílu stěžovatelů na společných částech bytového domu, konstatoval, že „ujednání, podle něhož se řídí velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě“, je třeba považovat za „neurčité“, neboť se „jedná se o obecnou formulaci, která nevypovídá nic o faktické velikosti jejich spoluvlastnického podílu na společných částech domu.“ Na základě toho pak dospěl k závěru o neplatnosti (ve smyslu ustanovení § 37 odst. 1 občanského zákoníku z roku 1964) této smlouvy, neboť se nachází v rozporu s obligatorními náležitostmi smlouvy o převodu bytu, vymezenými v tehdy platném ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., jež je třeba vztáhnout i na smlouvu o smlouvě budoucí o převodu bytu, jelikož „postrádá stanovení spoluvlastnického podílu (stěžovatelů) na společných částech domu.“ Na základě absolutně neplatné smlouvy pak samozřejmě nelze rozhodovat ani o smluvní pokutě v ní obsažené. Dovolání stěžovatelů odmítl Nejvyšší soud jako nepřípustné.

Ústavní stížnost je důvodná. S uvedeným právním názorem městského soudu se Ústavní soud neztotožňuje, neboť je toho názoru, že městský soud použitým výkladem obsahu smlouvy o smlouvě budoucí a právním názorem o její neplatnosti dostatečně nezohlednil vůli smluvních stran a také jejich následné chování, čímž nejen nepřípustně omezil právo stěžovatelů na autonomní projev vůle zaručené v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, ale v konečném důsledku porušil i jejich právo vlastnit majetek zaručené v čl. 11 odst. 1 Listiny. Městský soud upřednostnil formalistický, ryze jazykový výklad textu smlouvy, aniž by jakkoliv reflektoval autonomní projev vůle a úmysl smluvních stran explicitně vyjádřený v samotném textu smlouvy, v nichž strany zohlednily skutečnost, že v době kontraktace ještě nebylo objektivně možné jednoznačně specifikovat a vymezit v budoucnu převáděné spoluvlastnické podíly stěžovatelů na společných částech bytového domu. Městský soud rovněž nezohlednil ani následné konání smluvních stran, když na základě parametrů smlouvy o smlouvě budoucí a takto vymezeného předmětu smlouvy posléze strany uzavřely kupní smlouvu, na jejímž základě došlo nejen k převodu bytové jednotky, ale i spoluvlastnických podílů ke společným částem bytového domu. Koneckonců tak městský soud nerespektoval ani zásady výkladu právních úkonů, vymezené v tehdy platném ust. § 35 odst. 2 občanského zákoníku z roku 1964 (s nímž zcela koresponduje současná právní úprava v občanském zákoníku), dle kterých právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle (úmyslu) toho, kdo právní úkon učinil.

Obecně je známo, že se v praxi výše nastíněný kontraktační postup vyskytuje relativně často právě v souvislosti s prodejem bytů v plánovaných či již započatých, nicméně zdaleka nedokončených projektech výstavby nových bytových domů či komplexů, kdy již v průběhu realizace stavby dochází k uzavírání příslušných smluv týkajících se převodu jednotlivých bytových jednotek. Za dané situace, kdy je stavba teprve realizována, je tak dle Ústavního soudu objektivně téměř nemožné v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vždy dostát požadavku na bližší a specifičtější konkretizaci (kupříkladu uvedením přesných výměr v m2) v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem teprve budovaného domu.

Současná právní úprava obsažená v občanském zákoníku, týkající se smluvních závazků ve vztahu k převodům bytů, opustila v ní převažující „kogentní“ charakter a lze tak konstatovat, že zcela nepochybně mnohem více odráží ústavní princip i základní právo jednotlivců na respektování jejich autonomie vůle (smluvní svobody). Uvedená skutečnost nemá z hlediska přímých dopadů významnou relevanci pro nyní projednávaný případ, neboť přechodné ustanovení § 3063 občanského zákoníku nepříliš racionálně rozlišuje a současně zavádí odlišný právní režim (a to i do budoucna) pro „staré“ bytové jednotky, tj. vzniklé před nabytím účinnosti občanského zákoníku (k 1. 1. 2014), a na „nové“ bytové jednotky, vzniklé již za doby účinnosti občanského zákoníku.

Ústavní soud městskému soudu také vytýká, že nijak nezohlednil skutečnost, že žalovaná společnost vznesla námitku neplatnosti smlouvy v souvislosti s řízením o žalobním nároku stěžovatelů ze smluvní pokuty, a to dokonce až v odvolacím řízení, tedy až po uplynutí více než pěti let od uzavření předmětné smlouvy, aniž by předtím platnost smlouvy jakkoliv zpochybňovala například v souvislosti s následným uzavíráním kupní smlouvy. Bylo by tak možné usuzovat, že se ze strany žalované jednalo spíše o procesní taktiku, jak se bránit smluvní pokutě a městský soud měl zvážit, zda se ze strany žalované nejednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, resp. o zneužití práva.

Konečně Ústavní soud konstatuje, že ani Nejvyšší soud nedostál své ústavní povinnosti chránit základní práva a svobody stěžovatelů, když jejich dovolání odmítl jako nepřípustné.

Vázán právním názorem Ústavního soudu v tom směru, že předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí nelze hodnotit jako neplatnou, tak bude úkolem městského soudu znovu posoudit odvolání žalované proti rozsudku obvodního soudu, a to především z hlediska uplatněné odvolací námitky, zpochybňující právní závěr obvodního soudu ohledně oprávněnosti stěžovateli vzneseného žalobního nároku ze smluvní pokuty.

Text nálezu sp. zn. II. ÚS 2124/14 je dostupný PDF zde (345 KB, PDF).

Miroslava Sedláčková, tisková mluvčí Ústavního soudu